Khi chuyển nhượng bất động sản, người dân thường chỉ nghĩ đến thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, giao dịch này phát sinh ít nhất 3 loại nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, gồm thuế, lệ phí và có thể cả tiền sử dụng đất bổ sung trong một số trường hợp.

Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản

Hiện nay, cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% tính trên tổng giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng.

Quy định này được hướng dẫn tại Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi. Đây là một trong những nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước từ hoạt động giao dịch bất động sản.

Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định, cơ quan thuế sẽ không chấp nhận mức giá đó mà áp dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng khai khống giá trị thấp để trốn thuế, song lại phát sinh nhiều tranh cãi. Bởi lẽ, tại nhiều địa phương, bảng giá đất còn cách quá xa so với giá thị trường, có nơi chênh lệch gấp 5 - 10 lần.

Việc áp giá theo bảng Nhà nước trong khi giá giao dịch thực bị bỏ qua khiến không ít người cảm thấy nghĩa vụ thuế mang tính hình thức, dễ phát sinh thỏa thuận “ngầm” để né luật.

Tuy nhiên, mới đây, Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan).

Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ. Theo đó, dưới 2 năm áp thuế suất 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế là 2%.

Lệ phí trước bạ: Người mua nộp, nhưng vẫn tính theo giá "cứng"

Về phía người mua, nghĩa vụ tài chính quan trọng nhất là lệ phí trước bạ, được quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Mức lệ phí được xác định là 0,5% trên giá trị quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, tuy nhiên lại không dựa vào giá mua bán thực tế mà căn cứ theo bảng giá đất, khung giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực đô thị, giá thị trường có thể lên tới 300 - 400 triệu đồng/m2 nhưng bảng giá đất chỉ từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này khiến số tiền lệ phí trước bạ nộp vào ngân sách thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thật.

Điều này vừa gây thất thu cho ngân sách, vừa tạo ra rủi ro tiềm ẩn về pháp lý, bởi giá ghi trong hợp đồng và thực tế khác nhau, nếu phát sinh tranh chấp sau này sẽ khó giải quyết.

Thuế giá trị gia tăng: 5% hoặc 10% nếu mua từ chủ đầu tư

Thuế giá trị gia tăng (VAT) chỉ áp dụng khi bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản, ví dụ chủ đầu tư dự án. Trong trường hợp này, người mua thường phải thanh toán khoản thuế VAT đã được cộng vào giá bán căn hộ. Mức thuế phổ biến là 10%, riêng nhà ở xã hội được ưu đãi áp dụng mức 5% nhằm giảm gánh nặng chi phí cho người thu nhập thấp.

Tuy là nghĩa vụ của bên bán, nhưng trên thực tế người mua mới là người chi trả khoản VAT này thông qua tổng giá trị hợp đồng. Điều này khiến giá căn hộ trong các dự án thường cao hơn nhiều so với mua từ cá nhân hoặc giao dịch nhà đất thứ cấp.

Giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực tế phát sinh ít nhất 3 loại nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, gồm thuế, lệ phí và có thể cả tiền sử dụng đất bổ sung trong một số trường hợp. Ảnh: Hoàng Huy

Tiền sử dụng đất bổ sung: Phát sinh trong những trường hợp đặc biệt

Một khoản chi phí khác có thể phát sinh là tiền sử dụng đất bổ sung. Đây không phải là nghĩa vụ cố định, mà chỉ xuất hiện trong các trường hợp đặc biệt như chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa phần diện tích ngoài sổ, điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi cấp đổi sổ theo quy hoạch mới.

Theo Luật Đất đai 2024, quy trình và cơ chế xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp này được quy định chi tiết hơn, nhằm giảm tình trạng áp giá tùy tiện và bảo đảm công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Lưu An

https://danviet.vn/chuyen-nhuong-bat-dong-san-hien-nay-phai-nop-nhung-loai-thue-nao-d1351649.html